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万科“领会”楼市新政:政府帮房企降价20%
2008-10-24  作者:每日经济新闻  阅读:  
    昨日上午,万科副总裁、董秘肖莉和董事办主任谭华杰主持召开电话会议,就22日政府出台的救市政策的背景、效果、行业发展动态和未来方向的变化,以及对万科等龙头公司的影响等方面内容进行解读。国内部分基金、保险等机构投资者参加了会议,并从各自的角度进行了提问。《每日经济新闻》第一时间得到了这一会议的资料。

    万科认为,这次全国性政策相当于开发商不用降价,政府用其他方式帮他们降了10%~20%,这对尽早结束观望有很大帮助。货币政策将从此转向扩张,而这一扩张政策会选择房地产行业作为突破口,房地产行业从现在开始会有一个很强的“反周期性”。今后,从大的方面来看,房地产行业的政策环境会越来越好。 

货币政策转向扩张

    10月22日政府出台的核心救市政策,主要包括购房契税税率下调、暂免征印花税及土地增值税、扩大贷款利率的下限、调整最低首付款比例等七大举措。谭华杰认为,此次出台的政策出乎市场意料,但这些政策并不是从房地产行业角度出发的。政府对行业的基本看法和态度没有发生根本改变,依然认为目前有些地区房价过高,居民购房能力不足,同时房地产行业仍存在各种各样的问题。政策之所以出台,是从更大的角度也就是宏观经济的角度考虑的。

    而出台这样的政策,谭华杰说,无论是从稳定国家金融、经济形势,还是从稳定GDP的变动来说,房地产行业已成为一个突破口。从现在开始,货币政策将不再是从紧、适度从紧或说宽松,而是一个扩张的货币政策。货币政策对房地产行业未来最大的影响就是,房地产行业从现在开始将有一个很强的“反周期性”。因为此行业是在整个经济下行周期中被作为一个平衡器来使用的。

    当然,这次政策出台,并不是说中央政府就是打算去救房地产市场,但从实际效果看,这比实际去救还要更加乐观一些。谭华杰说,从任何一个方面来说,房地产行业都是稳定经济最好的一个突破口。因为这个行业有两个特征,一是对GDP的带动作用,二是有助于扩充流动性。房地产投资是固定资产投资中很重要的一部分,从过去几年来看,行业对GDP影响大概在10%左右,远超出房地产行业增加值本身占GDP百分之四点几的比例,相当于是一块钱的投资会带来接近两块钱的拉动效应。目前,全世界都在设法解决扩充流动性的问题,从中央角度来看,当然希望银行增加对中小企业的贷款,但目前看来不太顺利。而房贷对银行来说相对比较安全,是在短期内发出大量贷款唯一可用的渠道。

    “只要稳定整体经济的目的没有达到,救市的举动就不会结束。如果还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场投资等效果的话,有可能会有更有效的配套措施出现。”

一周内看房者会明显上升

    政策出来之后,对不同地区的影响不尽相同。去年房价过高,目前珠三角调整已很可观了,而有些地方还没有到位。对于没怎么涨过的二、三线中西部城市,显而易见,这次全国性政策一下子降了10%~20%,相当于房价回到2005年水平,甚至更早。“相信一周之内看房人群就会明显上升,但是要转为实际购买,应该不会在很短的时间内实现。”

    在对购买力的提升上,万科认为,对144平方米以下的房子肯定会产生影响,影响最大的是90~144平方米,其次是90平方米以下。“首付从三成降到两成,这减少了短期支付能力的33%。长期来看在月供上,一般购买144平方米以下,不会是特别富有的人群,多选择15~20年按揭期,利息占全款的40%左右,大约相当于房价降了20%。90平方米以下的首付不变,则相当于降了10%~20%。”

    谭华杰说,无论是从个人利益出发,还是社会制度良性沟通、循环来看,开发商借此机会促销降价,成交量起来了,就是楼市回暖的前奏。

    肖莉表示,万科今后基本上将延续以前的操作方式,该促销的仍然进行促销。同时会根据对销售数据等的反馈,顺应市场进行调整。她表示,最终是为了达成“销售出去”的目标。至于2009年的开工量,她表示还在做数据统计,增长的可能性是很低的。目前的手头存量非常充足,明年是否能迅速转好,现在还难以估计。但是市场一旦转好,启动开工也很容易。目前的策略是用适度的开工量去匹配销售量。

用资金限制拿地冲动

    政策利好,行业的调整周期可能缩短,万科今后会不会加快拿地?对此,肖莉表示,珠三角的房价调整已基本到位,北京也已经有明显变化,但未来仍难以预测。

    具体从拿地的角度来看,矛盾点在于资金问题。万科目前有将近200亿元的现金,但其中要应对未来1年到期的债务。另外,广东地区的预收款还是冻结的,这个数量在30亿~40亿元左右。

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